Resumen: Reclamación a banco avalista de la constructora por incumplimiento de contrato de permuta de suelo por vuelo. Inexistencia de incumplimiento ya que las prestaciones de la constructora estaban sujetas a un plazo a contar desde la obtención de la licencia de obras, que a su vez debía solicitarse en plazo a contar desde la entrega del terreno urbanizado, lo que aun no se había producido al iniciarse el litigio. Las obligaciones a término o sujetas a un plazo, tienen su eficacia suspendida durante el lapso de tiempo que media entre la celebración del contrato y la llegada del término, de modo que el acreedor no puede exigir su cumplimiento. En este caso, la falta de entrega de los terrenos urbanizados es un hecho ajeno a la promotora demandada, que determina que no pueda imputársele incumplimiento obligacional. En este caso el término opera como verdadera condición suspensiva de eficacia. Nada de lo anterior es incompatible con el hecho de que la promotra enajenara la finca cedida en permuta dado que no existía prohibición contractual de enajenar. Necesidad de interpretar restrictivamente la fianza: debe ser expresa y no debe extenderse a más de lo contenido en ella. La intepretación de la parte demandante-recurrente desnaturaliza el contrato de fianza convirtiéndolo en un simple reconocimiento de deuda al pretender que el avalista venga obligado a pagar siempre y en todo caso.
Resumen: Ley 57/1968. Contratos de compraventa de viviendas pertenecientes a una promoción respecto de la cual existía póliza colectiva de entidad bancaria garantizando la devolución de los anticipos. Responsabilidad de la entidad avalista por el total de las cantidades anticipadas por los compradores correspondientes a pagos previstos en el contrato. La entidad avalista o aseguradora, aun cuando falten los avales o certificados individuales, responde de todas las cantidades anticipadas, incluyendo sus intereses, sin que proceda respetar los límites cuantitativos del aval o de la póliza de seguro y sin que su responsabilidad respecto de las cantidades anticipadas previstas en el contrato dependa de que se ingresen o no esas cantidades en una cuenta bancaria, ni del carácter de la cuenta en que se ingresen. Ni siquiera exonera de responsabilidad al banco avalista la circunstancia de que los pagos se hicieran en metálico y no se ingresaran en cuenta alguna de la promotora, ya estuviera abierta en la entidad avalista o en otra entidad, a menos que se pruebe que, por tratarse de pagos de cantidades no previstas en el contrato, ni siquiera con la entrega de copia de los contratos podía la avalista evitar que escaparan a su control. Se desestima el recurso por infracción procesal, por incumplimiento de requisitos formales y carencia manifiesta de fundamento, y se estima en parte el recurso de casación.
Resumen: Impugnación de acuerdos comunitarios instada por una subcomunidad de propietarios (fase III) contra la comunidad de propietarios de las zonas comunes del complejo formado con el resto de las fases, que se basaba en la condición de deudora de otra de las fases (fase I), cuyo voto fue admitido en la junta, y en la adopción de un acuerdo no reflejado claramente en el orden del día. La sentencia recurrida apreció esa situación de morosidad y excluyó del derecho de voto al presidente de la subcomunidad afectada. Se estima el recurso extraordinario por infracción procesal por error notorio en la valoración de la prueba, ya que la deuda se había consignado judicialmente. A consecuencia de ello, se estima parcialmente el recurso de casación, ya que no debe privarse del voto a la subcomunidad en cuestión, y se mantiene la validez del punto tercero del acta impugnada. Por otra parte, se mantiene la nulidad acordada por la Audiencia respecto del cambio en el sistema de designación de presidente, ya que ese pronunciamiento no infringe la doctrina jurisprudencial sobre los requisitos del orden del día (no es admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas). En este caso, se cambió el sistema electivo de presidente (dejó de ser rotatorio) de forma sorpresiva, sin anunciarlo con la suficiente claridad en el orden del día, sorprendiendo la buena fe de los comuneros.
Resumen: Criterio flexible en la interpretación de la alteración de la fachada en las obras en locales comerciales. En ellos, la posibilidad de realizar obras debe ser más amplia (la finalidad comercial de los locales conlleva implícita la necesidad de una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad). No cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos. Aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad. Los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja pueden ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios. En este caso, se ha convertido una vivienda de la planta baja en local y no se ha cuestionado la legitimidad de ese cambio de destino, permitido por los estatutos. La transformación de los huecos de dos ventanas en dos puertas, mediante su prolongación hasta el suelo, produce escaso impacto visual; no se altera la seguridad ni la estructura del edificio, ni hay perjuicio para el demandante. Se estima el recurso de casación y se desestima la demanda que pretendía la reposición de la fachada
Resumen: Demanda de reclamación de cantidad, basada en la Ley 57/68, consistente en los anticipos realizados para la obtención de sendas viviendas que no fueron entregadas. La sentencia de primera instancia estimó en parte la demanda, al entender que la entidad bancaria avalista no debía responder por las cantidades no ingresadas en cuenta, pues se entregaron directamente a la promotora. La audiencia confirmó la sentencia. Recurren en casación los demandantes y la sala estima su recurso. Aplicando la doctrina contenida en resoluciones anteriores, probado que el banco demandado fue avalista colectivo de la promoción, la razón decisoria de la sentencia recurrida, consistente en condicionar la efectividad de la garantía colectiva a que los anticipos se ingresaran en una cuenta de la promotora en dicha entidad infringe dicha doctrina, ya que los pagos que los recurrentes hicieron en efectivo o mediante cheque se correspondían con pagos previstos en sus respectivos contratos, bien en concepto de "señal", bien en concepto de pago a cuenta en la fecha de firma del contrato. En consecuencia, procede casar la sentencia y estimar íntegramente la demanda.
Resumen: Demanda en ejercicio de acción de impugnación de acuerdo comunitario de construcción de una piscina, por falta de unanimidad, y petición subsidiaria de que se exonere al demandante de los gastos de construcción y mantenimiento de la misma. La demanda fue desestimada en apelación, al considerar la AP que carecía de legitimación para impugnar al tratarse de un propietario ausente que no manifestó su disconformidad en plazo, y que la obligación de contribuir a los gastos derivaba de un acuerdo posterior tomado sobre la base de la validez del acuerdo de construcción de la piscina. Admisibilidad del recurso. Aun no habiendo mostrado su discrepancia en plazo el comunero estaba legitimado para impugnar el acuerdo que consideraba ilegal. Según la jurisprudencia, nada obsta a que la construcción de una piscina pueda considerarse un servicio común de interés general, por tanto susceptible de aprobación por mayoría de 3/5 y no por unanimidad. En consecuencia, el acuerdo era válido. Petición subsidiaria de exención de gastos: la no demostración de la discrepancia en plazo solo supone que su voto puede computarse como voto a favor, pero no que haya dejado de ser disidente, por lo que el recurrente podía disfrutar de la exención de pago del art. 17.4 LPH. En consecuencia se estima en parte la demanda, solo respecto de la pretensión subsidiaria.
Resumen: Se estima parcialmente el recurso por infracción procesal porque la sentencia recurrida incurre en un error patente en la valoración de la prueba, al atribuir la condición de metros útiles a los metros registrales de todos los locales y viviendas, cuando no resulta así de la certificación, y al atribuir una cuota de participación a una terraza, como si tratase de finca independiente. Asimismo, se estima en parte el recurso de casación, dado que la sentencia recurrida, en la determinación de las nuevas cuotas de participación, no ha respetado los criterios establecidos en el art. 5 LPH, al basarse en la superficie de los pisos y locales que aparecen en la certificación registral, sin tener en cuenta la superficie útil (es decir, la comprendida dentro del perímetro de cada uno de las fincas litigiosas, como establece el art. 5 LPH). Además, se atribuye una cuota a la terraza, lo que constituye patente error al no ser una finca independiente, constituir cubierta del edificio, y resultar descrita dentro del piso tercero. Tampoco se motivan las cuotas de participación fijadas en relación con los otros criterios que señala el citado art. 5. La fijación de las cuotas se hará en ejecución de sentencia. Finalmente, se confirma la nulidad de las juntas acordada en la sentencia recurrida, dado que las convocatorias se efectuaron con muy escasa antelación temporal pese a la trascendencia de los acuerdos a adoptar y sus repercusiones económicas, así como indebida citación a las mismas.
Resumen: Demanda de impugnación de acuerdos de la junta de propietarios. La sentencia de primera instancia desestimó la demanda y la audiencia la confirmó. Recurren en extraordinario por infracción procesal y casación los demandantes y la sala desestima ambos recursos. Respecto del recurso extraordinario por infracción procesal considera que el hecho de denegar la práctica de alguna prueba, por sí misma no genera indefensión a la parte y, además, la interpretación de los estatutos no es una cuestión de prueba, sino que afecta al fondo del asunto y es, por tanto, materia propia del recurso de casación. Respecto del recurso de casación, también resulta desestimado; en primer lugar porque debe prevalecer la interpretación de los estatutos que realiza la audiencia al no ser ilógica ni arbitraria y, en segundo lugar, porque no existe vulneración de los actos propios de la comunidad de propietarios ya que el acto propio de esta consistió simplemente en autorizar a los demandantes al "uso" del elemento común controvertido "tras varias deliberaciones" -lo que no habría sido necesario si se tratara de un derecho estatutario- autorización que en modo alguno puede considerarse perpetua, pues establecer la exclusividad con tal carácter supondría un acto de disposición sujeto a unanimidad en cuanto afectante al título. La desestimación de los recursos comporta la confirmación de la sentencia recurrida.
Resumen: Es posible la adopción de un acuerdo con los votos de los tres quintos de los copropietarios cuando se trata de la creación o mantenimiento de un servicio o de interés general, pues el legislador ante la existencia de visiones enfrentadas en las comunidades de propietarios introdujo esta posibilidad para impedir la petrificación de las mismas, posibilitando la instalación de servicios de interés general como el de ascensor, portería, conserjería, vigilancia y otros. En el caso: no se trata de la creación de un servicio, sino de mantenerlo mediante la compra a la empresa que ha venido prestando el servicio de agua caliente y calefacción de las instalaciones; atendidas las circunstancias concurrentes que se describen, la sentencia recurrida ha ponderado adecuadamente los intereses en litigio, siendo de indudable interés general. La creación de servicios comunes de interés general, supongan o no la modificación del título constitutivo, solo exigen el voto favorable de los tres quintos de los comuneros.
Resumen: La sala desestima los recursos interpuestos frente a una sentencia que condenó a una mercantil (recurrente) que había firmado un contrato de project management para la promoción y construcción de una vivienda unifamiliar, con amplias funciones de dirección económica, de dirección de ejecución y del control de calidad, con autonomía y sustantividad propias. La sala, en primer lugar, desestima que la actora fuera responsable solidaria. En su condición de propietaria del terreno y promotora en régimen de autopromoción, es beneficiaria directa de la obra y goza de acción contra los responsables de una deficiente ejecución. Además, fue la que abonó la mayor parte de honorarios a la recurrente y contrató a la contratista y a los técnicos que le propuso aquella. Esta entidad no tenía por qué demandar a la entidad mandataria que actuó en su nombre y sin extralimitarse de su mandato. Por último, la sala confirma la legitimación pasiva de la recurrente, que actuó como project manager. Si bien se trata de una figura atípica cuyas competencias vienen delimitadas en el contrato, se le suele atribuir la dirección y coordinación de los recursos humanos y materiales del proyecto de edificación. En el caso litigioso, de acuerdo con las funciones contractuales que asumió, se le atribuye la condición de agente de la edificación (art. 8 LOE) con la responsabilidad prevista en el art. 17 LOE, por la falta de control sobre los aspectos que debería supervisar en el proceso de ejecución de la obra.
